貸主が破産するような場合は、破産手続きとは別に、建物が競売になる可能性が高いということが問題になります。

建物が競売になった場合には、従来は、短期賃貸借として賃借人は一定程度保護されていたのですが、近年、次のような法律改正が行われました。

■建物を借りる前からその建物に抵当権の設定登記がされている場合、借主は建物の買受人に対抗できません。

そのため、借主は、建物の買受人が競落後も6か月間は賃料を支払って建物を使用することができますが、6か月を過ぎたら明け渡さなければならなくなりました。

■敷金は、買受人に引き継がれません。

なので、建物退去の際には、借主は、元の貸主に敷金を返還請求するしかないということになります。

といっても、元の借主は、強制執行を受けるくらいですから、支払能力はないと思われます。

よって、賃借している建物が競売された場合には、敷金が返還される見込みは少ないと考えておいた方がよさそうです。